資產通證化系列之（一）：中國地產項目面臨哪些稅種和稅率

由 熱鏈中的人 於 2 月 16, 2019

資產證券化、證券通證化是 2019 年區塊鏈和數字金融發展的一個重要趨勢，地產類項目不僅在既有的 ST 項目中佔據重要的比例，而且在可預見的未來都屬於非常適合證券化、通證化的資產。地產類項目的證券化、通證化融資和運營中，依法納稅和合法節稅是重要的一環。因此，青獅鏈在本文中對中國地產類項目面臨的稅種和稅率做了一個總結，供大家參考。

1. 企業所得稅

法律依據 :《企業所得稅法》
稅率 :25%
特別注意事項：註冊在中國境外，但實際管理在中國境內的企業，可能被認定爲居民企業，從而應繳納中國的企業所得稅。

2. 源泉扣稅（屬於企業所得稅）

法律依據 :《企業所得稅法》 / 《企業所得稅法實施條例》 / 《內地和香港特別行政區關於對所得避免雙重徵稅和防止偷漏稅的安排》/
《國家稅務總局關於執行稅收協定股息條款有關問題的通知》
稅率：源泉扣稅 10%
特別注意事項：根據香港與中國的避免雙重徵稅安排，若非中國母公司爲香港居民且直接持有中國企業的
25% 或更多權益，有關稅率在獲相關中國稅務機關批准後可降至
5%。此外，中國國家稅務總局於二零零九年十月二十七日發出《關於如何理解和認定稅收協議中“受益所有人”的通知》（國稅函 [2009]601
號文）規定，並無實質業務的導管公司或空殼公司將不可享有稅收協議優惠，且將按照「實質重於形式」原則進行受益所有權分析，以判定是否給予稅收協議優惠。

3. 增值稅

法律依據：《增值稅暫行條例》
稅率：銷售房地產需要繳增值稅，轉讓不動產具體稅率詳見稅務總局文件，不時可能更新。

特別注意事項：
轉讓不動產具體稅率詳見《國家稅務總局關於發佈《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告 2016 年第 14 號）》。

4. 土地增值稅

法律依據：《土地增值稅暫行條例》
稅率：
中國房地產的境內及境外投資者均須繳納土地增值稅。轉讓土地使用權、該土地上的樓宇或其他設施後，納稅人須就扣除“扣除項目”後的資本收益繳稅，“扣除項目”包括爲取得土地使用權而支付的價款、開發土地的成本及費用、新建樓宇及設施的建築成本及費用、舊有樓宇及設施的評估價值；就轉讓土地使用權、該土地上的樓宇或其他設施而已繳糾或應繳納的稅項及財政部規定的其他項目。倘納稅人正開發一個項目，須於該項目結束時（即整個項目被出售或所有土地使用權被出售時）繳納適用稅項。

5. 契稅

法律依據：《中華人民共和國契稅暫行條例》
稅率：
在中國擁有土地或樓宇所有權的承授人應當繳納契稅。契稅稅率爲 3% 至 5%。各省自治區及直轄市政府可根據上述範圍釐定各自有效的稅率及向財政部及國家稅務總局彙報以作記錄。

6. 城鎮土地使用稅

法律依據：《城鎮土地使用稅暫行條例》
稅率：城鎮土地的年稅稅率更改爲每平方米人民幣 0.6 元至人民幣 30 元。

7. 房產稅

法律依據：《中華人民共和國房產稅暫行條例》
稅率：
房產稅依照房產原值一次減除１０％至３０％後的餘值計算繳納。企業所持房產須視乎房產所在地按具體減除幅度對房產原值進行減除，餘值適用稅率 1.2% 或租金收入的 12% 計算房產稅。

8. 印花稅

法律依據：《中華人民共和國印花稅暫行條例》
稅率：產權轉讓文據包括財產所有權轉讓的相關文件，印花稅稅率按產權轉讓文件所載金額的 0.05% 徵收。

9. 城市維護建設稅

法律依據：《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》
稅率：
凡繳納產品稅、增值稅或營業稅的納稅人均須按產品稅增值稅或營業稅的基凖繳城市維護建設稅。倘納稅人所在地爲城市，稅率爲 7%；倘納稅人所在地爲縣或鎮，稅率爲 5%，而倘糾稅人所在地不在城市或縣或鎮，稅率爲 1%。

10. 教育費附加

法律依據：《徵收教育費附加的暫行規定》
稅率：
凡繳納増值稅、營業稅或消費稅的納稅人均應繳納教育費附加，惟按照《國務院關於籌措農村學校辦學經費的通知》的規定繳納農村教育費附加的納稅人除外。教育費附加率按消費稅、増值稅及營業稅的基凖計算爲
3%。

作者簡介：
周誓超合規顧問
青獅鏈全球合規團隊聯合創始人，南京大學法律碩士，擁有中國律師資格，專注於區塊鏈和數字金融、跨境資本市場和商事爭議解決等領域，爲多個區塊鏈項目的跨境集團架構、發行合規、運營合規、私募投融資提供法律服務。
陳昊東區塊鏈項目總監
青獅鏈全球合規團隊聯合創始人，擁有中國和美國紐約州律師資格，頂級律所工作經歷。專注數字金融、通證經濟、區塊鏈和私募投資基金領域，爲多個數字金融項目提供商業模式、架構設計、跨境合規等綜合服務。
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